20 de nov de 2008

Terceiro de boa-fé e aquisição de imóvel

É cediço que a jurisprudência deste Superior Tribunal tem protegido a promessa da compra e venda, ainda que não registrada em cartório (art. 530, I, do CC/ 1916), preservando-se o direito dos terceiros adquirentes de boa-fé (Súm. n. 84-STJ). Ressalta a Min. Relatora que, em se tratando de execução fiscal com penhora sobre imóvel, o marco a ser considerado é o registro da constrição no cartório competente (art. 659, § 4º, do CPC), uma vez que não se pode impor ao terceiro adquirente a obrigação quanto à ciência da execução tão-somente pela existência da citação do devedor. Assim, ausente o registro da penhora efetuada sobre o imóvel, não se pode concluir que houve fraude. Ademais, na hipótese dos autos, ficou comprovado que a venda do imóvel, ainda que sem registro, foi realizada antes do ajuizamento da execução fiscal, motivo pelo qual deve ser preservado o direito do terceiro de boa-fé. Com essas considerações, a Turma negou provimento ao recurso da Fazenda. Precedentes citados: REsp 739.388-MG, DJ 10/4/2006, e REsp 120.756-MG, DJ 15/12/1997. REsp 892.117-RS, Rel. Min. Eliana Calmon, julgado em 4/11/2008.

2 comentários:

Anônimo disse...

Comprei um apartamento em maio-1999, sem financiamento, e a documentação (certidões) estava toda em ordem. Outras pessoas compraram outros imóveis, do mesmo condomínio, e não tiveram problemas para conseguir financiamento porque estava tudo em ordem. Acontece que na ocasião a construtora estava em concordata e depois, por suspeita de fraude, teve a falência decretada. Durante a concordata 35 imóveis (no total do condomínio são 76) que estavam hipotecados à uma associação de poupança e empréstimos(de quem comprei o imóvel), foram transferidos à ela por ato de Dação em 11.08.1998, portanto anterior à data da quebra, decretada em 1.9.1999.

Agora, passados todos esses anos, a construtora entrou com uma ação na Justiça, em setembro-2008, reinvidicando esses 35 imóveis. O juiz não concedeu o sequestro dos imóveis, por enquanto, mas decretou (em fevereiro-2009) que fosse feito um registro da citação no registro imobiliário. Para abreviar o assunto, devo lhe dizer que o parecer do Ministério Público é "a dação em pagamento dos bens em questão é ineficaz contra massa falida, de sorte que os apartamentos poderão ser arrecadados e incorporados ao patrimônio da falida, não havendo necessidade de que os atuais adquirentes dos imóveis sejam chamados a integrar a presente lide".

O Juiz ainda não se manifestou, mas minha dúvida é a seguinte:

1. Somos compradores de boa-fé, já que não existia nenhum impedimento ou citação no registro na ocasião da compra.
2. O MP sugere arrecadar e incorporar os imóveis ao patrimônio da falida.
3. Como vão sequestrar nossos imóveis se o próprio MP diz "não havendo necessidade de que os atuais adquirentes dos imóveis sejam citados"?
4. Essa citação no registro do imóvel, que o Juiz mandou colocar, nos impede de vender o imóvel.
5. Devemos tomar alguma atitude ou aguardar a decisão do Juiz?
6. Existe risco real de perdermos os imóveis?

Agradeço sua ajuda e esclarecimentos.

Atenciosamente

Anônimo disse...

no caso de um bem doado a muitos anos pela prefeitua e depois vendido a terceira pessoa, que registra o imóvel, recolhe todos os encargos, pode o poder público anular a doação e se imtir na posse sem indenizar o adquirente de boa-fé?