21 de jun de 2008

Obrigação com eficácia real

TJSC. O promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento também tem legitimidade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda. Aplicação do art. 1.417 do CC/2002. Referindo-se ao aludido artigo e afastada qualquer dúvida acerca do direito de reivindicar do promitente comprador, o Enunciado n.º 253 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil), dispõe que "O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda". Consta na justificativa do referido enunciado que: A evolução legislativa, doutrinária e jurisprudencial relativa ao compromisso de compra e venda justifica o entendimento de que, ao compromissário comprador, titular de direito real, deve ser reconhecido o poder de reivindicar de terceiro o imóvel prometido a venda. Se é verdade que o poder de reivindicar é inerente àquele que tem o domínio, não é menos verdade que o compromissário comprador, titular de direito real de aquisição, que já pagou a integralidade do preço, mas ainda não tem a posse do bem, possui interesse mais do que legítimo em buscar esse bem no patrimônio de quem quer que ele se encontre: se no patrimônio do compromissário vendedor, não há problema, pois usará da ação de imissão de posse; se, todavia, no patrimônio de terceiro, dependerá da ação reivindicatória (ou possessória) a ser proposta pelo seu contratante, que conserva o domínio do bem. Sob a ótica do compromissário vendedor, que já recebeu a totalidade do preço, ele não tem, em princípio, o menor interesse em promover, em seu nome e às suas expensas, ação reivindicatória contra o terceiro que, injustamente, encontra-se na posse do bem prometido a venda. Como bem ensina José Osório de Azevedo Jr., depois de receber o preço, o promitente vendedor desliga-se do negócio, pois já transmitiu ao compromissário todo o conteúdo do direito de propriedade. Restou apenas a obrigação de cumprir o rito de assinar uma escritura, que, muitas vezes, é sonegada para evitar despesas supervenientes (alvarás, impostos, etc.) e outras vezes para simplesmente criar condições propícias ao desfazimento do negócio já cumprido por uma das partes e inteiramente consolidado no tempo. É ainda o mesmo autor que afirma: Considerando o patrimônio como o complexo de relações jurídicas, com expressão econômica, de uma pessoa, temos que o direito de propriedade que restou ao compromitente vendedor após o pagamento do preço se aniquilou ao ponto de se converter em mera obrigação de assinar uma escritura; esta obrigação integra, por certo, o complexo de relações jurídicas do promitente vendedor mas, por não ter expressão econômica, não integra o patrimônio. Não é razoável essa desproteção do promitente comprador sem posse, titular de direito real, sobretudo quando se tem em mente que o princípio da função social da propriedade diz respeito à utilização dos bens, e não à sua mera titularidade jurídica. O fato é que o compromissário comprador, mesmo desprovido de direito real, tem amplos direitos contra seu contratante, podendo requerer imissão na posse e adjudicação compulsória (Súmula 239, STJ, e Enunciado n. 95, da I Jornada de Direito Civil). Por isso, é injustificável que, sendo titular de direito real, tenha, perante terceiros, uma situação inferior, que o impede de buscar o bem das mãos de quem injustamente o possua, ou detenha. No STJ há precedente relevante sobre o tema, consubstanciado no Recurso Especial n. 55.941/DF, assim ementado: Recurso especial. Ação reivindicatória. Promessa de compra e venda registrada. 1. A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiro. Serve, por isso, como título para embasar ação reivindicatória. 2. Recurso especial conhecido e provido. (Jornada de Direito Civil. Organização Ministro Ruy Rosado de Aguiar Jr. Brasília: CJF, 2005). Sobre o tema, discorre Maria Helena Diniz: Direito real de aquisição sobre coisa alheia. O compromisso irretratável de compra e venda de imóvel, em razão de ausência de cláusula de arrependimento(...), devidamente assentado no competente Registro de Imóveis, equivale a um direito real limitado, direito de aquisição, assecuratório do contrahere futuro, não só em relação às partes contratantes como erga omnes. "O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda" (Enunciado n. 253 do Conselho da Justiça Federal, aprovado na III Jornada de Direito Civil). Necessidade do assento da promessa de compra e venda no Registro Imobiliário. O direito real de promessa de venda só surge a partir do registro imobiliário; antes dele ter-se-á mero contrato de promessa de venda, que gera apenas direitos obrigacionais, resolvendo-se em perdas e danos... (Código civil anotado. 11. ed., rev., aum. e atual. de acordo com o novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2005. p. 1133)

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