Exceptio non adimpleti contractus

Na ação ordinária, o promitente comprador do imóvel, declarando-se devedor do saldo do preço, requereu que esse valor, no montante de R$ 16.625,00, fosse depositado judicialmente e pediu que a promitente vendedora fosse condenada a entregar o prédio com o “habite-se” e a escritura definitiva do imóvel, bem como a indenizar os prejuízos resultantes do inadimplemento contratual. Na reconvenção, a promitente vendedora declarou-se credora de R$ 116.624,03 e pediu fosse o promitente comprador condenado ao respectivo pagamento. O promitente comprador respondeu que a aludida quantia estava paga e restava, como prestação não-adimplida, para além do “habite-se”, a outorga da escritura definitiva do imóvel, obrigações não-cumpridas à alegação de que, sem a sua prestação, nada tem a exigir a reconvinte. O Tribunal a quo, decidindo a ação e a reconvenção, declarou o promitente comprador devedor da quantia de R$ 116.624,00 e a promitente vendedora, inadimplente quanto às obrigações de entregar o imóvel com o “habite-se” e de outorgar a escritura definitiva de compra e venda. O Min. Relator não conheceu do recurso por entender que o art. 1.092 do CC/1916 é impertinente à espécie. O Min. Ari Pargendler considerou que, evidentemente, havendo saldo devedor imputável ao promitente comprador, não pode a promitente vendedora ser obrigada a outorgar a escritura definitiva de compra e venda. Mas questionou se, embora a promitente vendedora esteja reconhecidamente inadimplente, o promitente comprador foi condenado a antecipar o pagamento do preço antes da entrega do imóvel provido do indispensável “habite-se”. Entendeu o Min. Ari Pargendler que o art. 1.092 do CC/1916 foi, nesse ponto, contrariado. Enquanto o imóvel não for entregue nas condições contratadas ou, enquanto, na forma da sentença, o promitente comprador não ultimar a obra por conta própria, abatendo do saldo remanescente do preço as respectivas despesas, o crédito da promitente vendedora (correspondente ao saldo do preço do negócio devido pelo promitente comprador) é inexigível. A não ser assim, a execução do acórdão quanto à reconvenção pode ser iniciada e concluída sem que o imóvel seja entregue nas condições contratadas. A exceção de contrato não-cumprido constitui fato impeditivo à procedência do pedido. E, concluindo o Min. Relator, aduziu que fatos impeditivos são os que obstam a procedência do pedido do autor. O que se tem, rigorosamente, é uma ação com apoio no art. 1.092 do CC, ou seja, exceção de contrato não-cumprido. Isso posto, a Turma, ao prosseguir na renovação do julgamento, por maioria, conheceu do recurso e lhe deu parcial provimento. Precedente citado: REsp 142.939-SP, DJ 13/10/1998. REsp 869.354-RS, Rel. originário Min. Humberto Gomes de Barros, Rel. para o acórdão Min. Ari Pargendler, julgado em 14/6/2007.